空调维修合同要交印花税吗怎么写-空调维护合同印花税

现在我们买了房子之后，就要准备好一系列的收房手续了，千万不要小瞧收房和验房这件事情，这里面可是有很多门道，如果稍微粗心大意了一点，那就很容易在入住之后出现问题，到时候可是找谁都没有办法了。那么，验房注意什么？交房时要交哪些费用？接下来我们一起通过文章来看看。

验房注意什么？

1、不知道从什么时候开始，看墙壁竟然成为房屋验收的首要问题。其实即使是在20世纪80年代建的房子都没有现在的房子那么弱不禁风。

2、首先是验一下房屋的水电是否通了。当然，对于一些高级装修来说，多数的水电后期都要更换的了，所以有时候这些内容倒不是关键的了，但如果你不打算更换水电的话，那么这些东西就必须认真验收了。

3、验电线，除了看看是否通了电外，主要是看是不是电线是否符合国标质量。再就是电线的截面面积是否符合要求。一般来说，家里的电线不应低于2.5平方，空调线更应达到4平方，否则使用空调时，容易过热变软。

4、新房验收要验防水，这里所说的防水，指的是厨卫的防水。当然，目前交付的房子，有一些事先已经声明没有做防水，这就需要装修做了。如果在交付时已经做了防水，那么我们就不得不对防水是否做好做出验证了。

交房时要交哪些费用？

1、契税

目前国家规定契税征收税率为3％至5％，具体要以当地政策为准。个人首次购买90平方米及以下普通住房契税按1％征收。

2、住房维修基金

商品房销售时，购房者与售房单位应当签定有关维修基金交缴约定，购房者应当按购房款2－3％的比例向售房单位交纳维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。

3、房屋尾款

关于这个尾款一般是根据双方合同规定，在交房时候把房屋尾款付清，对于贷款买房的业主来说，这就意味着你们该办理贷款了。

4、房屋面积差补款

这部分款项可以是业主交给开发商的，也可能是开发商补退给业主的，这就要看合同规定面积和实际测量面积的差来确定。所以在收房时候要根据《面积实测表》（测绘部门总结的）来计算误差。

5、证照印花税

证照印花税：5元／本。工本费：10元／本。

文章即是小编给大家解读的关于验房注意什么以及交房时要交哪些费用的全部知识了，希望能够对大家有所帮助。验房需要注意的事项有不少，我们准备验房之前应该具体的了解一下这些验房事项，而且要准备好相关的费用，做到万无一失。

如何办营业执照的常识

首先，注意，这个问题从事买卖二手房交易资格符合。如果卖方是否有房产证，产权清晰是否权利;尚未拿到产权证的现房不能买卖;建在售的，如果它是由开发人员等保证必需的。同时前贸易作为买方可以要求卖方提供房屋的权属证明，身份及相关文件证明，并到房地产交易中心房屋权属登记检查。只接受审查和裁判资格的交易，如果得到证实，本次交易进行。

二，注意评估住房交易的价格是正确的和真实的。风险存在于这个环节，是高还是低房价的评估，一些评估价值与大量的水，很容易造成真正的评估价值。一些中介机构试图低收入，高卖，而房地产市场是导致偏差值，这必然将直接影响买卖双方的利益的主要原因。这里介绍一个简单的估价方法，二手房价格应为周边地区2/3的新房屋的市场价格，价格高买的那些，将有贬值的风险，反之，平价或低于此价格将是有利的购买作出。在交易过程中，两家公司应委托信誉良好，专业评估机构估价市住房局出具房地产评估，证明书必要的时候，需要评估报告的证据为基础的实际销售价格。

三项缺点二手房的质量。当你买房子来检查住宅本身的质量，如是否有渗漏，开裂的墙壁，下水道堵塞，水压不足和电压条件下购房者应注意的问题。邻居关系也很重要，应询问是否有共同的地方，比如邻里纠纷之间的冲突。此外，人的故居，如果有太多复杂的社会关系也可能给购房者一个意想不到的麻烦。

4签订买卖合同票据。现在有大量因淡化或不熟悉，导致交易合同双方的权利和义务约定不明的动作贸易商交易合同引发争议，使用合同的情况下一方，甚至欺诈。交易者应该明白，二手房交易是一个高度专业化和相当复杂的过程。交易双方的交易，并在交易过程之前，比如我自己觉得没有把握，最好是得到房地产专业人士和律师的指导，也可以以良好的信誉，地产代理具有相应资质的交易委托，从而省去了很多不必要的麻烦和奔波。

5，一些其他的限制因素。例如：①房产有承租人，承租人买房子应该注意的是，优先权在同等条件下购买了房子。准备用作营业或办公，则应注意房屋用途的合资格物业权证②购买后。 ③除房产证买房子有物业的其他共有人，应先确认的人的总交易行为的同意是否同意。 ④要注意二手房的存在不支付水电费，物业管理费及其他费用。

有一个新的房子新买的好处，有升值潜力，但大部分的地板都是鲜花。风险，如未来的规划。一手证不出来。一手楼没有装修，但也有很多的装修钱。

有用于购买二手房的好处。便宜的二手楼，可见，的确有很多不装修，随时可以住。

买一个好包已经请参阅以下几个关键点：

1，你想看到更多，了解市场发展最快

2 |，看中，要快。现在一天的价格上涨时，动作不快乐很难买到住房。

3，买二手的，或者找中介。因为他可以为你带来很多的信息，而且还提供安全

4，新买的房子一定要看五证两书，开发商必须选择好

一些信息，你可以参考以下。

合同：本：买一套两居室

事项要注意

1：看房产证，或者原合同的抵押贷款，或买卖合同房地产。无正本还，主要是检查区域。

2矿床赋存于中间的住房需求，以及其他中介查档确认赋予业主无瑕转。

在第一阶段的中介或托管银行，以及第一阶段的3一定要算好时间到位，或遇此问题，但根据不能把首付合同规定的时间。

4：收楼时间一定要清楚。

5，确认，发布自己的交易税费

6，看到和了解肉的音符。

商业银行按揭贷款是强加的限制最少的政策：即0.9倍商业贷款利率（年利6 12％），即年利率5.508％，每月利息：0.459％。没有上限，中国是统一与像大陆。 。大体。享受最低优惠利率贷款的时间来买你的第一个房子。那是0.459％，每月利息。其次取决于银行和你的信用

转移交税时：

买家：

公证费契税印花税

BR />验证费交易税佣金

业主：

营业税个人所得税

丧失抵押品赎回权许可费印花税：

按揭税：

买家：

评估费：有些公司还可能会收到的按揭费用：

下面的文章你可以参考以下内容：

买二手房，最重要的是认真审查完整性和可靠性的财产权利。

首先，要求卖方提供产权合法的原始凭证，以及房管部门查询产权证，以及来源的真实性和打算购买不动产所有权的记录。包括房主，登记日期，价格等，还需要确认卖方的财产的完整性，买家必须了解固定，并与他人分享等;注意在产权证上的房主与卖家谁是同一个人。其次，我们必须找出源是否允许购房者卖掉房子。一般来说，为了推销军事，医院，公屋的学校必须是原密封。

不同的住房，二手房交易一般“的情况下。”所以价格，住房条件等，需要消费者委托自己或他们的组织更多地了解。在决定购买，消费者应仔细观察公寓是合理的，各种管理是否到位，如果电源容量可以装载大型空调器等家电产品。看看是否有渗水的痕迹，天花板，墙壁，有一个明显的问题，如爆裂或脱皮。也有人问小区保安，物业管理费以及如何收费水平。此外，消费者不要忘了买房子必须知道多久的土地使用年限的历史要长得多;有没有欠费情况，如物业管理，水，电，气费。

住房在掌握基本情况的基础上，消费者的比较应确定二手房的几个方面的价值。您也可以委托代理关系或信托评级机构评估和澄清，使二手房按揭贷款的能力。在正常情况下，会做评估对冲银行按揭，价格可以看出，增加住房的最低价格。

最后，提醒你什么时候买的二手房，不相信对方，一定要合法，彻底办理过户手续。二手房必须经房屋土地管理部门办理完成过户手续，才算真正换了主人，和其他任何单位都不能保证，公证员完成交易。

选择“二手”四项技能

住房成为商品，“二手”交易整个房地产市场将成为最活跃的部分。目前，我国已经开始加紧努力，以促进二手房交易，因此，二手房交易会逐渐活跃，但“二手”销售不购买新的房子一目了然，因此，要特别注意选择。

确定财产状况

“二手”与住房商品化主要原因是消费品变成了个人的“身份”比较复杂，这种情况是非常重要的，了解自己的权利。第一步是购买所有权的一个证书由卖方提供，鉴定，资格证书及其他文件;第二步应与购买房地产物业管理部门检验的来源和产权记录，包括房主，档案号码，注册日期，价格等;第三步，检查是否房屋的债务负担。此外，购房者需要了解有无抵押贷款的购房者，无论是由法院查封。

特别注意的是，在纠纷或财产（如标准的公共房屋的购买价），共有产权，产权不清，无产权的房子的一部分财产，甚至最好不要买房子，这样处理后拿不到产权证。

看到房屋结构

“二手”的结构通常比较复杂，有些房子还经过多次改造，结构一般较差。当

购买，不仅要了解建在现有建筑面积时代的房子，使用面积是否显示在产权证一致的房子布局合理，设施设备是否齐全，完好等。，还要深入调查的住房情况的结构，了解有无房屋的装修破坏结构，无私搭，改建造成损害的主体结构和其他危险。要做到这一点，去档案馆房管部门的查询原建档案，看看图纸，打消了疑虑。

学习环境和配套旧房子一般位于市区，高层建筑密度大，周边环境已经形成多年，一般较难改变。要认真检查是否污染周围的房子的来源，如噪音，有害气体，水污染，垃圾等，以及周围的房子，小区保安，卫生等方面的环境的情况下。调查房屋设施有：水质，水压，供电容量，燃气供应，暖气供应情况及收费和高清晰度电视接收等。走访周围邻居，环境和生活在这里将有利于理解的深层次。

了解物业管理物业管理研究的条件，是调查此案的信誉和物业管理公司，服务到位的情况下，看到的专业安全的基本素质水平人员，保安装备和管理人员，服务态度如何，小区环境卫生，绿化干净，舒适，设施设备是否完好，运行正常等。还要了解物业管理费，水，电，气，暖的价格以及停车费，等标准，要知道建立了公共设施设备，维修和保养的专项资金的公用部分是否要支付避免在未来巨大的维修及保养成本，那里的情况不能住下去。销售进入状态的“无控制”后，许多公屋，应慎重选择。

二手房砍价技巧目前，现有的交易日趋活跃，消费者在购买过程中应掌握一定技巧，以免多花冤枉钱。

旧住宅由于长年磨损，质量下降，其价格很难得到准确估计。要在讨价还价的时候一个很好的位置，购房者应首先把握形势居住。为了全面了解房子的弱点，找出所列的房子多久，卖给原因，试着去了解的人谁搞价格太高的数量，有多少出价，卖方应了解什么附加条件，如何支付无论是分期付款，最好是了解的原因，卖方卖方须出售的期限，销售价实的实用性支付年内购买住房。掌握上述信息，就可以使任意的理由来讨价还价。当

讨价还价，有根外露，根据老房子的各种不足之处，如环境差，设备老化，迫使卖主降价。对于长期市场仍然没有卖的老房子，房主应该警告他们的售价太高对房主的信心。如果您知道卖方必须出售的最后日期，可以使用拖延战术，而讨价还价，拖延时间，同时，和如此接近的日期，当您使用供应商吉首心理，伺机逢低采购会卖。

也出面做他们的相识，友谊，探听卖主的底价可接受的水平。为了使他们的生活在主动位置，当你想多听少讲讨价还价，特别是不易被开幕，坚持以不超过一个最后一分钟的价格少的原则。

另外，为了缓解心理准备，当坦白告诉卖家最好的讨价还价的卖家，目的是为了买房子为个人使用而不是为别人买，防止销售商和房地产经纪人故意的恐惧拒绝允许插手利润的价格。

安全的二手房交易四步

针对当前房地产市场的第一阶段准备尚不规范，交易或找到自己的资质，信誉良好的房地产机构？如果他们找客户，首先你有闲暇时间;第二，你有一个更专业的房地产和法律知识;第三，要有胸怀和耐心的一个更好的状态。因为讨价还价的过程可能是漫长而艰难的。

更好，试图找到一个代理。但是找中介公司要注意：有无资质，信誉良好，操作是否规范，可以打电话咨询一下，看看报价及公司的服务态度，也是对人的公司实地考察，或问问周围人们一直在销售机构的评估，最后你再选择一个公司代理。

想多少钱卖？这是一个问题，业主最关心的问题。如何确定房屋价格，应给他们的财产进行评估。

第二阶段的市场调查，看看你的财产，周边环境（包括文化，体育，医院），是完美的生活配套设施，道路交通是好的方面。 房子，小区环境，房屋结构，朝向，楼层，所有影响价格的原因。业主应了解自己的长处和弱点，以达到自己理想的预期值。

房交易的第三阶段抓住卖家想尽快把房子卖了。因此，经常会发现一些公司，企业与客户看房，其间还有各公司业务员，有想甩掉谁买房子的中介机构，但不乏别有用心的不法分子。房主每天都伴随着看房，讨价还价，电话，高度紧张的精神。卖家谁建议先看看公司的声誉，签署了一项协议，该机构一个很好的机构，那么该机构将派出专人负责，有针对性的心房向客户推荐，组织看房，寻找买家尽快，同时帮助办理相关手续的转移，省去了人们卖了很多的时间和精力安全，可靠，快捷。

第四阶段财产分割，房子转让完成后，在同一天，你应该得到所有的财产登记和转让售房款，如果您未能及时提交的，根据情节扣部分住房公积金，应提交支付，付款时间在合同中明确规定。许多卖家谁可能要卖掉房子来获得房款就完事了，与我的其他什么都没有。殊不知，如果买方不支付采暖费故意，物业费，也不与对方签订相关合同，再充部门经常发现原来的主人，尤其是前者产权单位，乱七八糟的，会影响你的声誉。如果您发现中介公司，这将节省他们的麻烦

买了新房子的事宜需要注意：

1，一定要看五证二书，二，一定要选择/>五张牌产品的开发者版本

<br，一个是建设用地规划许可证，第二是建设工程规划许可证，准许动工建设的第三个是第四国有土地使用证，第五是预售许可证，简称叫“五证”。前两个证是由市规划委员会颁发，市建委在全市开始发出后，国有土地使用权证和预售许可证是市国土资源和房屋管理局发出的。

那么，如何看待“五证”？你给的方式，它应该看看最重要的五证两证，一个是国有土地使用证，预售许可证，由两个发，看是否准确，一般原则是没有问题的，尤其是是预售许可证。特别在查看五证的时候，提醒购房者一定要看原件，复印件很容易作弊。前者的合同，你想看到预购预售房屋不在范围内，以确保产权证未来的成功。

参与购买过程

由于购房者的法律问题，这是人民之间的生活是一个非常重要的问题，即担任家庭对音乐行业，所以对于人选购一台称心如意的住房而言是一个非常重要的问题的人。但在购买过程中，很多问题，不时在报纸或者其他新闻媒体披露，其实，很多我们应该说的问题是，如果购房者更加谨慎的买家更好地理解知识，一可避免很多问题。

个人买家，一般分为三个阶段。

一，准备购买之前，购房者应首先仔细选择一个物业项目，是什么，你是准备买房子，你应该首先考虑自身的地理位置，规模和它的周边环境，很重要的一点应该是一个信用的开发人员了解，该购买的购房者之前，应该选择你有一些基本的了解该项目。非常重要的一点，这些基本的了解是了解开发商的信贷。我将在开发者的信用有几个方面应该讲以后讲。

第二，签订认购合同书的销售情况和商品，包括补充签订这里。购房者在认购合同书的销售情况和商品的签署，应该指出的是，检查五张牌，我会谈谈什么是五张牌后面。交付定金，签订证书，选择付款，房地产买卖合同的方法，然后交付抵押，转让或者叫预售登记，这是购买的第二阶段。

三，提交和产权登记，在登记完成的过程中，开发者，签订“两书”，接受物业，申领产权证。

尤其是涉及一些法律问题。

一，如何阅读售楼书。售楼书通常是由阅读开发商的广告，售楼书做了书的时候，首先要注意是否有房产，这是资格标准开发的重要举措预售许可证的销售。为了确认预售许可证的真实性，人们可以在因特网上查询，检查，检查，这不是一个房地产开发商，是不是预售许可证。其次，根据自己的要求可以审核售楼书，整个单元布局，价格，位置，房间，规划支持，有利条件和投资者信息的外部视图，决定是否购买。读这本书的广告销售明确的信息，有些开发商会采用一些比较模糊的方式说明，例如，有多少分钟的车程，10分钟车程，5分钟的车程，它是数的位置合适，优越，那这5分钟车程和10分钟车程可扩展性是非常大的，你是开汽车或公交车，什么样的速度，所以用几分钟的车程，这一直是国家工商总局确定该地段的位置认定为违法广告。但往往这一点，我们应该特别注意的售楼书的。

如何保证售楼书的内容具有法律效率？后来见到小册子真的很感兴趣，但恐怕最终买了一套房子在未来，那些精彩的销售并不像书中描述的？怎么办？根据法律规定，如果你想确保法律本身是具有法律约束力的售楼书，就一定要把售楼书清楚地写在了商品房销售合同，这是法律要求背的内容。如果我刚刚发现这本书所描绘的物业销售美妙环境，这么好的大小，这么好的位置，以确保约束开发商必须履行按照售楼书的义务说，把书提交给销售内容开发人员编写的合同。在这种情况下，一旦开发商按照销售商品购销履行合同规定的义务的条款没有写，他就要承担责任。

认购书完成签字，交了定金，提醒购房者谁留意认购书存款和存款之间的差额后小册子经验，存款是一个专门的法律概念，其目的是谎言在合同成立后，履行其在安全方面的作用，并先后为存款，具有特定的法律意义的具体规则，叫支付的权利不履行债务的押金，要求的回报存款，接受不良债务定金应双倍返还定金。保证金是没有发挥合同的作用，它只是起到安全的作用，被称为存款支付的不良债务可以要求返还定金。所以，在书中所写的认购保证金，必须“固定”（设置），区分因为有不同的法律概念。通常房地产开发商在认购书中有这样的条款应在认购多买房签署日买的书，否则不给退款。

提示在签订认购书时，购房者购买该条款应自签订认购协议来与卖方正式合同谈判的天数内的日期，作为术语的结果该合同的分歧导致合同未能签署，定金应当退还关闭。因此买家应该是更有利的。销售合同的签订和房地产开发商的天数内签订

认购书后，签订了一份买卖合同，应非常小心处理，因为买的人的权利和义务都体现在买卖里面。一旦将来和房地产纠纷，购房合同是解决双方之间并按照证书的最重要的区别。因此，在签订合同前，购房者需要仔细审查开发商和“五证”的资格，如果现房，根据开发商的条款，也没有必要对销售许可证，而应该申请批准大产权证手续登记产权登记部门。办理房屋产权证一定要看开发商是否把房子卖了，包括你想买的房子是什么。

五张牌，一个是建设用地规划许可证，第二是建设工程规划许可证，准许动工建设的第三个是第四国有土地使用证，第五是真正的商品房预售许可证，简称叫“五证”。前两个证是由市规划委员会颁发，市建委在全市开始发出后，国有土地使用权证和预售许可证是市国土资源和房屋管理局发出的。

那么，如何看待“五证”？你给的方式，它应该看看最重要的五证两证，一个是国有土地使用证，预售许可证，由两个发，看是否准确，一般原则是没有问题的，尤其是是预售许可证。特别在查看五证的时候，提醒购房者一定要看原件，复印件很容易作弊。前者的合同，你想看到预购预售房屋不在范围内，以确保产权证未来的成功。

检查买房子之后，甚至叫验收“两书”。什么两本书，两本书都是在最后验收时，开发商两份法律文件规定的购房者留下的住宅质量保证通知后，第二是住宅使用说明书。住宅质量保证工程质量监督部门通常包括核查登记，在正常使用情况下所承担的保修责任的生活，组件的保修期，例如，一个为期三年的防水，墙面，管道渗漏是一年，墙面墙皮脱落了一年，地面大面积沙一年，包括加热和冷却系统等设备，卫生洁具，开关等等。在保修期内的其他部件或组件可以由房地产开发商和用户约定。

住宅使用说明书，通常应该包括开发单位，设计单位，施工单位，监理单位的委托，结构型住房，装修注意事项，上水，水，电，燃料，火灾和其他设施介绍问题制定门窗类型事宜，负荷分布，承重墙，保温墙，阳台等部位及使用中应注意和其他问题需要解释。另一家制造商指示应附于住宅使用说明书英寸

这是购房者的一个完整的法律文件应审查五张牌的过程中，当房子应该已经收到了两本书。还有更重要的是产权证，拿到产权证整个购买的所有法律文件，应考虑准备。

在此过程中还涉及到购买的问题，在某些情况下，在什么情况下签订房屋的限制，在什么情况下签订预售合同的合同。限制合同是你想买房子的检查已经完成并交付的商品，这个时候开发商和购房者签订限制房地产合同。如果你买的房子尚未竣工验收是期房，这个时候签订的销售合同的住房。计算问题

房地产销售，有三种方法来计算。一个是按套计价，估值是基于建筑面积，有一个新闻资料袋建筑面积值。通常情况下，通过使用较少估值面积的方法，通常是基于建筑面积，它是指外围线计算？的住宅区。一般商品房的销售面积是套销售面积和共享一个公共区域，是购房者最有用的是套件的使用面积，因为这种面积是如此真实购房者可以专门使用。因此，当商品房买卖合同签订后，建筑面积和公摊面积应写清楚套件。

所以，当买家购买特别关注的区域，一定要明明白白，真真切切清楚地写在合同本身，我使用面积很多，很多公共区域进行评估，从而有效避免使用该地区的缩水给消费者造成伤害。

在选购过程中，如何处理错误方面呢？通常在标准的商品房买卖合同，治疗区，有两点不同，一是双方协定，只要双方约定使用面积不能大于1％，或者0.5％，都可以，只要双方能达成一致，多怎么办，怎么办更不能同意。一般情况下，房地产开发商现在提供的住房购销合同都不是这样，有绝对值，通常是3％的比例。

房屋交付时应注意哪些问题？（开发商和客户两方面分析）

正本与副本的区别

营业执照的正副本是具有同等法律效力的，在实质上是没有区别的。如果讲区别，那仅仅是外表的形式而已。在使用方面，正本是“必须悬挂”在经营场所的明显处，否则你可能因未悬挂执照而受到处罚；副本一般用于外出办理业务用的，比如：办理银行开户许可证、企业组织机构代码证、税务登记证、签订合同等等。

编辑本段如何办理营业执照

一、选择公司的形式：

普通的有限责任公司，最低注册资金3万元，需要2个（或以上）股东，从06年1月起新的公司法规定，允许1个股东注册有限责任公司，这种特殊的有限责任公司又称“一人有限公司”（但公司名称中不会有“一人”字样，执照上会注明“自然人独资”），最低注册资金10万元。

如果你和朋友、家人合伙投资创业，可选择普通的有限公司，最低注册资金3万元；如果只有你一个人作为股东，则选择一人有限公司，最低注册资金10万元。

二、注册公司的步骤：

1.核名：到工商局去领取一张“企业（字号）名称预先核准申请表”，填写你准备取的公司名称，由工商局上网（工商局内部网）检索是否有重名，如果没有重名，就可以使用这个名称，就会核发一张“企业（字号）名称预先核准通知书”。这一步的手续费是30元。（30元可以帮你检索5个名字，很多名字重复，所以一般常见的名字就不用试了，免得花冤枉钱）

2.租房：

去专门的写字楼租一间办公室，如果你自己有厂房或者办公室也可以，有的地方不允许在居民楼里办公。租房后要签订租房合同，并让房东提供房产证的复印件。

签订好租房合同后，还要到税务局去买印花税，按年租金的千分之一的税率购买，例如你的每年房租是1万元，那就要买10元钱的印花税，贴在房租合同的首页，后面凡是需要用到房租合同的地方，都需要是贴了印花税的合同复印件。

3.编写“公司章程”：

可以在工商局网站下载“公司章程”的样本，修改一下就可以了。章程的最后由所有股东签名。

4.刻私章：

去街上刻章的地方刻一个私章，给他们讲刻法人私章（方形的）。费用大概20元左右。

5.到会计师事务所领取“银行询证函”：：

联系一家会计师事务所，领取一张“银行询证函”（必须是原件，会计师事务所盖鲜章）。如果你不清楚，可以看报纸上的分类广告，有很多会计师事务所的广告。

6.去银行开立公司验资户：

所有股东带上自己入股的那一部分钱到银行，带上公司章程、工商局发的核名通知、法人代表的私章、身份证、用于验资的钱、空白询征函表格，到银行去开立公司帐户，你要告诉银行是开验资户。开立好公司帐户后，各个股东按自己出资额向公司帐户中存入相应的钱。银行会发给每个股东缴款单、并在询征函上盖银行的章。

注意：公司法规定，注册公司时，投资人（股东）必须缴纳足额的资本，可以以贷币形式（也就是人民币）出资，也可以以实物（如汽车）、房产、知识产权等出资。到银行办的只是货币出资这一部分，如果你有实物、房产等作为出资的，需要到会计师事务所鉴定其价值后再以其实际价值出资，比较麻烦，因此建议你直接拿钱来出资，公司法不管你用什么手段拿的钱，自己的也好、借的也好，只要如数缴足出资款即可。

7.办理验资报告：

拿着银行出具的股东缴款单、银行盖章后的询征函，以及公司章程、核名通知、房租合同、房产证复印件，到会计师事务所办理验资报告。一般费用500元左右（50万以册资金）。

8.注册公司：

到工商局领取公司设立登记的各种表格，包括设立登记申请表、股东（发起人）名单、董事经理监理情况、法人代表登记表、指定代表或委托代理人登记表。填好后，连同核名通知、公司章程、房租合同、房产证复印件、验资报告一起交给工商局。大概3个工作日后可领取执照。此项费用约300元左右。

9.凭营业执照到公安局指定的刻章社，去刻公章、财务章。后面步骤中，均需要用到公章或财务章。

10.办理企业组织机构代码证：

凭营业执照到技术监督局办理组织机构代码证，费用是80元。办这个证需要半个月，技术监督局会首先发一个预先受理代码证明文件，凭这个文件就可以办理后面的税务登记证、银行基本户开户手续了。

11.去银行开基本户：

凭营业执照、组织机构代码证，去银行开立基本帐号。最好是在原来办理验资时的那个银行的同一网点去办理，否则，会多收100元的验资帐户费用。

开基本户需要填很多表，你最好把能带齐的东西全部带上，要不然要跑很多趟，包括营业执照正本原件、身份证、组织机构代码证、公财章、法人章。

开基本户时，还需要购买一个密码器（从2005年下半年起，大多银行都有这个规定），密码器需要280元。今后你的公司开支票、划款时，都需要使用密码器来生成密码。

12.办理税务登记：

领取执照后，30日内到当地税务局申请领取税务登记证。一般的公司都需要办理2种税务登记证，即国税和地税。费用是各40元，共80元。

办理税务登记证时，必须有一个会计，因为税务局要求提交的资料其中有一项是会计资格证和身份证。你可先请一个兼职会计，小公司刚开始请的兼职会计一般200元工资就可以了。

13.申请领购发票：

如果你的公司是销售商品的，应该到国税去申请发票，如果是服务性质的公司，则到地税申领发票。

最后就开始营业了。 注意每个月按时向税务申报税哦，即使没有开展业务不需要缴税，也要进行零申报，否则会被罚款的。

有二点你可能比较关心：

1.公司必须建立健全的会计制度，你可能担心自己不会，怎么办？刚开始成立的公司，业务少，对会计的工作量也非常小，你可以请一个兼职会计，每个月到你的公司帮你建帐，二、三天时间就够了，给他200-500左右的工资即可。

2.公司的税额：

营业税：销售商品的公司，按所开发票额的4%征收增殖税；提供服务的公司，按所开发票额的5%征收营业税。

所得税：对企业的纯利润征收18-33%的企业所得税。 小公司的利润不多，一般是18%。对企业所得税，做帐很关键，如果帐面上你的利润很多，那税率就高。所以，平常的购买设备都要开发票，你吃饭、坐车的票都留起来，可以做为你的企业运作成本。

二种税的区别：营业税是对营业额征税，不管你赚没有赚钱，只有发生了交易，开了发票，就要征税；所得税，是对利润征税，利润就是营业额扣减各种成本后剩余的钱，只有赚了钱，才会征所得税。

还有其它各种各样很多种的税，但没有多少钱，主要是上面二种，特别是所得税非常高。

1、优先贷款支持、适当发放信用贷款。加大高校毕业生自主创业贷款支持力度，对于能提供有效资产抵（质）押或优质客户担保的，金融机构优先给予信贷支持。

对高校毕业生创业贷款，可由高校毕业生为借款主体，担保方可由其家庭或直系亲属家庭成员的稳定收入或有效资产提供相应的联合担保。对于资信良好、还款有保障的，在风险可控的基础上适当发放信用贷款。

2、简化贷款手续。通过简化贷款手续，合理确定授信贷款额度，在一定期限内周转使用。

3、利率优惠。对创业贷款给予一定的优惠利率扶持，视贷款风险度不同，在法定贷款利率基础上可适当下浮或少上浮。不用垫资的话，自己办理也方便。找代理做也便宜，看在什么城市了，一般几百块钱

外商投资企业营业执照申请办理

外商投资企业名称登记

外商投资企业在项目建议书和可行性研究报告(或项目审批表)批准后，合同、章程签字之前，应向工商行政管理机关申请名称登记。申请名称登记，应提交下列文件、证件：? (一)组建负责人签署、组建单位盖章的《外商投资企业名称申请表》(由工商管理机关制发)。? (二)项目建议书及其批准文件或可行性研究报告及其批准文件(包括中外合资、中外合作项目审批表或设立外资企业申请书)。? (三)投资各方所在国(地区)政府出具的合法开业证明及银行资信证明。外商投资企业的名称，应由以下部分构成：行政区划、字号(商号)、所属行业或经营特点、组织形式。

名称核准后，工商行政管理机关核发外商投资企业名称登记核准通知书。企业据此签订合同、章程、办理审批手续。

外商投资企业开业登记

(一)应具备的条件：

1、有符合规定的条件；

2、有审批机关批准的合同、章程；

3、有固定经营场所、必要的设施的从业人员；

4、有符合国家规定的注册资本；

5、有符合国家法律、法规和政策规定的经营范围；

6、有健全的财产制度，能够实行独立核算，自负盈亏，独立编制资金平衡表或资产负债表。

(二)应提交下列文件、证件：?

1、外商投资企业申请登记表；

2、名称登记核准通知书；

3、企业名称登记表；

4、名称申请表；

5、外商投资企业批准证书(副本1)原件；

6、合同、章程上报文件及审批机构批复文件；

7、合同及其附件；

8、授权委托书；

9、章程；

10、董事会名单及各方委派书；

11、可行性研究报告上报文件及审批机构批复(或项目审批表)；

12、意向书(外商投资企业为设立外资企业申请书)；

13、公安、消防、环保、卫生、城建等前置审批部门的意见；

14、中、外方合法开业证明(营业执照复印件或个人身份证明)；

15、中、外方出资(资信)证明；

16、董事长(法定代表人任职资格审查表)、副董事长、总经理、副总经理简历表；

17、办公、生产经营场所使用证明；

18、其他需提交的文件、证件。

编辑本段外商投资企业分支机构及办事机构开业登记

(二)有限责任公司

1、应具备的条件：

(1)有符合规定的名称；

(2)有固定的经营场所和设施；

(3)有相应的管理机构和负责人；

(4)有符合规定的经营范围；

(5)实行非独立核算。

2、应提交的文件：

(1)公司法定代表人签署的设立公司的登记申请书；

(2)公司章程以及由公司登记机关加盖印章的《企业法人营业执照》复印件；

(3)营业场所使用证明；

(4)公司登记机关要求提交的其他文件。

编辑本段内资企业(非公司制)的开业登记

(一)企业法人

1、应具的条件：

(1)有符合规定的名称和章程；

(2)有国家授予的企业经营管理的财产或者企业所有的财产，并能够以其财产承担民事责任；

(3)有与生产经营规模相适应的经营管理机构、财务核算机构、劳动组织以及法律或者章程 规定必须建立的其他机构；

(4)有必要的并与经营范围相适应的经营场所和设施；

(5)有与生产经营规模和业务相适应的从业人员，其中专职人员不得于少于八人；

(6)有健全的财会制度，能够实业独立核算，自负盈亏，独立编制资产负债表；

(7)有符合规定数额并与经营范围相适应的注册资金，企业法人的注册资金不得少于3万元， 国家对企业注册资金数额有专项规定的按专项规定执行；

(8)有符合国家法律、法规和政策规定的经营范围；

(9)法律、法规规定的其他文件。

2、应提交的文件、证件：

(1)组建负责人签署的登记申请书；

(2)主管部门或者审批机关的批准文件；

(3)公司章程；

(4)有必要的并与经营范围相适应的经营场所和设施；

(5)有与生产经营规模和业务相适应的从业人员，其中专职不得少于八人；

(6)有健全的财会制度，能够实行独立核算，自负盈亏，独立编制资产负债表；

(7)有符合规定数额并与经营范围相适应的注册资金，企业法人的注册资金不得少于3万元，国家对企业注册资金数额有专项规定的按专项规定执行；

(8)有符合国家法律、法规和政策规定的经营范围；

(9)法律、法规规定的其他文件。

2、应提交的文件、证件：

(1)组建负责人签署的登记申请书；

(2)主管部门或者审批机关的批准文件；

(3)公司章程；

(4)资金信用证明、验资证明或者资金担保；

(5)企业主要负责人的身份证明；

(6)住所和经营场所使用证明；

(7)其他有关文件、证件。

(二)营业单位

1、应具备的条件：

(1)有符合规定的名称；

(2)有固定的场所和设施；

(3)有相应的管理机构和负责人；

(4)有经营活动所需要的资金和从业人员；

(5)有符合规定的经营范围；

(6)有相适应的财务核算制度。不具备企业法人条件的联营企业，还应有联合签署的协议。

2、应提交的文件、证件：

(1)登记申请书；

(2)经营资金数额的证明；

(3)负责人的任职文件；

(4)经营场所使用证明；

(5)其他有关文件、证件。

编辑本段私营企业的注册登记

(一)私营企业的设立应具备的条件：

1、下列人员可以申请开办私营企业：

(1)农业村民；

(2)城镇待业人员；

(3)个体工商户经营者 ；

(4)辞职、退职人员；

(5)国家法律、法规和政策允许的其他人员。

2、与生产经营和服务规模相适应的资金和从业人员；

3、固定的经营场所和必要的设施；

4、符合国家法律、法规和政策规定的经营范围。

(二)私营企业设立应提交的材料：

1、企业负责人签署的书面申请报告；

2、申请人的身份证明：

(1)城镇待业人员，应持有劳动部门核发的待业证明；

(2)辞、退职 人员，应持有原单位批准的辞、退职证明；

(3)离、退休人员应持有离退休证；

(4)停薪留职 人员，应持有原单位批准的停薪留职；

(5)下岗职工，应持有劳动部门的下岗证；

(6)农村村 民，应持有当地乡(镇)证明；

(7)个体工商户，凭《营业执照》。以上人员均须提交身份证 复印件，在杭直接从事经营活动(年龄在18周岁至50周岁的申请人须提交当地计生部门出具 的流动人口计划生育证明)。

3、名称呈报表；

4、设立登记申请书；

5、出资权属证明；

6、合伙企业申请登记时，应提供合伙人的书面协议。合伙协议的内容应当载明《合伙企业法》等13条规定的事项。

7、生产经营场地证明(经营场地如属租用房的租借时间要求一年以上)；

(1)利用自用私房(非住宅)应递交房产产权证明和产权人给企业使用的证明；

(2)利用自用公房应递交房管部门的住改非证明；

(3)租用经营房的应递交房屋租凭协议及出租方产权证明；

8、经营范围须前置审批的项目，必须提交有关部门批准文件或证件。

编辑本段个体工商户的申请登记

一、应具备的条件：

1、有经营能力的城镇待业人员、农村村民以及国家政策允许的其他人员，可以申请从事个 体工商业经营；

2、申请人必须具备与经营项目相应的资金、经营场地、经营能力及业务技术。

二、应提交的材料：

(一)申请人提交书面申请报告；

(二)申请人身份证明；

1、城镇待业青年和其他无业人员，应持有劳动部门核发的待业证明；

2、退、离休人员应持退、离休证，提前退休凭单位退休证明；

3、辞退职(包括留职停薪)人员，应持有原单位批准的证明；

4、下岗职工，应持有劳动部门的下岗证；

5、农村村民，应持有当地乡(村)证明。上述人员登记时须持身份证，外地来杭人员还须持 有本市公安部门出具的暂住证，证生部门出具的流动人口计划生育证明(18周岁以上，50周 岁以下)。

(三)个体工商户开业登记申请表；

(四)经营场地证明：

1、利用自有私房(非住宅)应递交房产产权证明，产权人把此房作为经营用房的证明；

2、利用自用公房应递交房管部门的住改非证明；

3、经营场地租用的，应递交房屋租凭协议和房屋产权证明；

4、经营场地在路边弄口，应递交交通、市容或城建部门的占用道路许可证或批准件；

(五)申请从事国家有关专项规定的行业或品种的生产经营，应提交许可证或有关部门的审批 文件；

(六)聘用从业人员的，应提交与从业人员签订的劳动合同及从业人员的身份证明。

(七)登记机关认为应提交的其他证明文件。

编辑本段如何办理个体工商营业执照

1.本人身份证及复印件(外来人员另需要暂住证及复印件)。

2、经营场所的房屋租赁合同或者房产证及复印件。

3、本人一寸免冠彩色照片两张。

4、如果是国有和集体企业下岗事业人员，特困户。还需要带上失业证、失业人员优惠证、特困证等及复印件，这样可以依照国家有关规定享受减免管理费的政策优惠。

5、从事饮食、化妆品等特殊行业的还要准备健康证件等及复印件(涉及前置审批行业需提供审批意见)。

携带上述文件到当地所属的工商所，向工作人员说明要办理那一类的营业执照。检验过有关文件后，工作人员会给表格要填写。

编辑本段营业执照办理程序

1、名称预先核准通知；

2、银行验资；

3、会计师事务所出具《验资报告》；

4、提交工商设立材料；；

5、领取营业执照；

6、刻章；

7、办理组织机构代码证；

8、办理国税税务登记证；

9、办理地税税务登记证；

10、开设银行基本账户。

编辑本段营业执照变更程序

变更营业期限、股东名称所需要材料

1、填写公司法定代表人签署的《公司变更登记申请书》；

2、填写公司签署的《指定代表或者共同委托代理人的证明》；

3、股东会决议或决定。

编辑本段营业执照注销程序

先要成立清算小组，对公司进行清算，然后向税务机关提出注销税务登记申请，税务会对公司进行清查后，出具允许注销意见书，这时就可以到工商局去申请公司注销，工商局会要求公司在公开媒体出具清算公告，在规定时限内，无其他单位对注销提出意见，工商局会给你办理注销手续的。

具体步骤：

1.先到国税拿表格，按国税的要求填写、签字、盖章、缴销发票、补税后，它会收回国税税务登记证，给你一张国税注销税务登记通知书。

2.拿着国税的注销税务登记通知书，到地税拿表格，补税后，它会收回地税税务登记证，给你一张地税注销税务登记通知书。

3.拿着两张通知书，销银行账户。

4.拿通知书到工商局拿表格，然后交回工商局，它会收回营业执照。(注意工商注销前要先在媒体上公示三次注销公告，报样要给工商局的)

编辑本段营业执照办理费用

一、个体工商户注册登记收费标准

1.登记费收费标准。个体工商户开业登记费为每户二十元；发放营业执照，不另收费。

2.营业执照副本收费标准。个体工商户自愿领取营业执照副本的，每个收取成本费三元。

二、内资企业登记费(含私营企业)

1. 企业注册登记费(公司、非公司企业法人) 注册资本1千万元(含1千万元)以下按0.8‰收取，超过1千万元以上，其超过部分按0.4‰收取，超过1亿元的，其超过部份不再收取。

2 .不具备法人条件的企业注册登记费(个人独资企业、合伙企业)、分支机构注册登记费 300元。

3. 筹建企业注册登记费 50元。

4 .企业变更登记费(公司及分公司、非公司企业法人及分支机构、非企业法人及分支机构) 100。

5 .“三改”企业变更登记费 50元。[备注：企业三改后注册资金总量不超过原企业(两个或两个以上)注册资金之和的，不得收取注册登记费。超过部份按规定标准收取 企业 国家计委计价费(1998)1077号]

6 .公司、非公司企业法人增加注册资金登记费 增加部分与企业原注册资金之和未超过1千万元，增加部分按0.8‰收，超过1千万元的，其超过部分按0.4‰收。超过1 亿元的，其超过部分不再收取注册登记费。 企业 国家物价局、财政部文件(〔1992〕价费字414号)国家发展计划委员会、财政部特级计价格〔1999〕1707号、云价费发(1999)368号

7 .补证换照费 50元。

8 .领取执照副本费 10元。

9 .企业年度检验费 50元(本年度内已办理变更登记的不再收取) 。

三、外商投资企业注册登记收费标准

1. 外资投资企业(含港澳台企业)开业登记费 注册资本1千万元以下：0.8‰；超过1千万元以上1亿元以下的部分：0.4‰；超过1亿元的，其超过部份不再收取注册登记费。

2. 外国企业来华承包工程开业登记费 以承包合同额计算，计算标准同上。

3. 外国银行来华设立分行 按外商投资企业开业登记收费标准执行。

4. 外国企业来华承包经营管理注册登记 按管理年限累计的管理费的5‰收取。

5. 外国企业来华合作开发海洋石油注册登记费 属勘探、开发期收取2000元，进入生产期的按外商投资企业注册的登记费标准执行。

6. 外商投资企业的分支机构和办事机构开业登记费 300元。

7. 外国企业在华设立常驻代表机构注册 注册登记费 600元;延期注册登记费300元。

8. 外商投资企业预先申请其名称注册登记费 100元。[1]

编辑本段开业事项

领取营业执照后，并不能马上开业，还必须办理以下事项：

1、刻制印章；

2、法人代码登记；

3、开立银行帐户；

4、申请纳税登记；

5、到工商所办理手续；

6、领取购。

编辑本段经营范围参考

普通经营范围

1、贸易类公司经营范围：五金交电，日用百货、针纺织品、洗涤用品、化妆品、食品、保健食品、营养补充食品、家居护理用品、包装材料、橡塑制品、缝纫机服装及辅料、纺织面料、纺织助剂、羽绒制品、工艺品、纸制品、床上用品、机械配件、建材、服装鞋帽、电脑软硬件、耗材、通讯器材、皮革制品、文化办公用品、照明电器、不锈钢制品、铝合金制品、化工原料及产品（除危险品）、建筑防水材料、水泥制品、保温防腐氧涂料，保温隔热材料、防水防漏材料、管道、阀门、厨房用具、钟表、眼镜、玻璃制品、钢材、电子元件、电线电缆、酒店用品、酒店设备、音响设备、卫生洁具、消防设备、照相器材、机电产品、体育用品、冶金设备、环保设备、金属材料、水泵及配件、五金轴承、紧固件、标准件、摄影器材、电镀设备、汽摩配件、工程机械设备及配件，花卉、苗木、摩托车、电动车批发零售。

2、服务类公司经营范围：电脑图文设计、制作、喷绘、快递服务（除信件）、包装盒的设计、制作、产品包装开发、纸盒纸箱包装、塑料制品包装、模型制作、会务服务、数码摄影服务、计算机数码影象处理、灯光设计、企业形象策划、市场营销策划、展览展示服务、礼仪服务、景观设计制作，保洁服务、家政服务、汽车租赁、汽车装潢，知识产权代理，商标代理。

3、建筑安装类经营范围：室内装潢及设计、园林绿化、园林绿化工程施工、土建、屋顶防水、建筑装潢、房地产开发、物业管理、混凝土切割、植筋、加固、水电安装、管道维修、工程机械设备维修，楼宇清洗，外墙粉刷，石林养护，地毯清洗，中央空调清洗，工业管道清洗，地基，桩基工程施工，土建，建筑装饰工程施工，建筑工程施工，机电工程安装施工。

4、科技类经营范围：计算机软硬件开发销售，计算机、电子、生物、医药、汽车技术领域内的四技服务，生物工程及生物制品研制、开发、销售，整流器生产、开发，计算机网络工程，电脑网络软件开发。

5、咨询类经营范围：商务信息咨询、房地产信息咨询、旅游信息咨询、财务信息咨询、家政服务咨询、企业管理咨询、法律信息咨询、教育信息咨询、室内装潢设计咨询、度假信息咨询、物业管理咨询、劳务信息咨询、人才信息咨询、投资信息咨询、医疗信息咨询、医疗保健信息咨询、医疗器械信息咨询、法律信息咨询。

6、生产类经营范围：涂料生产加工、食品生产加工、机械设备制造加工。

7、备注：根据工商登记有关规定，公司营业执照经营范围字数一般要求在80个字以内（包括标点符号）。

8.外高桥保税区企业：国际贸易、转口贸易，保税区内企业间的贸易及区内贸易代理，货物及技术进出口（不含分销及国家禁止项目）；保税区内商业性简单加工；保税区内贸易咨询服务。保税区内以****产品为主的仓储，分拨业务；国际贸易、转口贸易，保税区内企业间的贸易及区内贸易代理，货物及技术进出口（不含分销及国家禁止项目）；保税区内商业性简单加工；保税区内贸易咨询服务。

新房要交钥匙了，验房的时候要注意些什么？拿钥匙的时候还需要交哪些费用吗？

房子交付时应注意的一般性问题及几点看法，望对各位有助(转~~~~)

1.售楼广告上的内容，开发商应兑现吗？

售楼广告和宣传资料仅仅是开发商为了吸引买房的人而做的一种宣传。如果广告上的宣传内容没有写入合同中，即使将来这些宣传没有兑现，开发商一般也不会因此而承担责任。如果开发商在这些材料上写得非常明确具体，内容确定，如“送多少钱的精装修”，“绿化面积达到多少平方米”等等，这些内容将对房屋价格以及购房人是否买房产生重大影响，即使这些内容没有写入合同，开发商也要兑现。所以，一些重要的广告一定要保存好，如果将来发生纠纷，可以作为证据。

参考法条：《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条

2.房地产商承担虚假广告民事责任的必要条件有什么？

（1）房地产商发布了虚假广告。购房者要能够证明广告的内容是虚假的或者部分是虚假的，这种虚假是房地产商主观故意所为。这是房地产商承担责任的前提。（2）购房者是受到欺骗和误导。购房者因为依赖（虚假）广告，对该广告承诺的内容抱有期望才购买房屋的，即受到了欺骗和误导。如果购房者在购房前已知或应知广告内容虚假，或者购房者的购房行为与虚假广告无关，则不能认为是受到了欺骗和误导。（3）购房者的合法权益受到了侵害。购房者的合法权益受到实际发生的损害，这种损害包括财产的、金钱的、精神的。（4）损害和虚假广告之间有因果关系。也就是说，是虚假广告欺骗和误导了购房者，给购房者的权益造成了损害，即虚假广告与损害之间有因果关系。

参考法条： 《 广告法》第三十七条　

3.什么是建筑面积？

建筑面积包括两个部分：一部分是套内建筑面积，一部分是分摊的公用建筑面积。它的计算公式是：建筑面积＝套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。

套内建筑面积包括三个部分：套内使用面积，套内墙体面积，阳台建筑面积。它的计算公式是：套内建筑面积＝套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。

套内墙体面积包括两个部分：一部分是公用墙体面积，一部分是非公用墙体面积。公用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积；非公用墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。

公用建筑面积是指由整幢楼的产权人共同所有的整幢楼公用部分的建筑面积。分摊的公用建筑面积是指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。未经全体共有人或业主大会依法定程序同意，任何人都不得侵占或改变全楼公用建筑空间原始设计的使用功能。分摊的公用建筑面积＝套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数

参考法规：《建筑面积计算规则》

4.公用建筑面积的分摊原则是什么？

①公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。②为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。多次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面积之和。③公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房分摊的建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。

参考法规：《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》

5.哪些公用建筑面积可以分摊？

整幢楼的以下公用面积可以分摊：①大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道，变（配）电室、煤气调压室、接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。②套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体面积水平投影面积的一半。③计算建筑面积的房屋，层高（高度）均应在2.20米以上（含2.20米，以下同）。

参考法规： 《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》。

6.哪些公用建筑面积不能分摊？

①仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间。②售房单位自营、自用的房屋。③为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房。

7.面积变了，购房者可以退房吗？

经有关部门批准以后，商品房的面积可以变更，但要在10日内通知购房者。在接到通知的15日内，购房者可以作出退房的书面答复。在此期间内未作书面答复的，视为同意变更。

开发商没有在规定的期限内通知，购房者有权退房。如果退房，开发商要承担违约责任。

参考法条：《商品房销售管理办法》第二十四条　　

8.面积误差比的公式是什么？

面积误差比＝产权登记面积－合同约定面积

合同约定面积 ×100％

参考法规： 《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》

9.处理房屋面积纠纷的原则是什么？

合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

（1）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；

（2）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

参考法条：《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条

10.买房一般要交哪些税？

（1） 印花税。（2）契税。（3）证件印花税。

参考法条：《北京市人民政府关于修改北京市契税管理规定的决定》第一条、第二条

11.买房一般要交哪些费？

房屋所有权登记费。（2）公共维修基金。(3)综合地价款。（4）证件工本费。

12.收房时还查看哪些文件？

《商品房面积实测技术报告书》、《物业管理公约》。

13.室内环境检测报告一般由开发商提供吗？

2002年7月1日以后开工的项目，开发商必须提供室内环境检测报告。2002年7月1日以前开工的项目，如果在合同中约定了以室内环境检测合格为交付条件的，开发商也要提供室内环境检测报告。

14.开发商什么时候算交房？

当商品房已经竣工，并且达到交付使用条件以后，开发商会书面通知购房者办理交接手续。在进行交接的时候，开发商要提供一表两书（《建设工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》）、《商品房面积实测技术报告书》、室内环境检测报告和《物业管理公约》。当购房者认为房屋符合约定，并且在《房屋验收交接单》上签字以后，开发商就完成了房屋的交付。如果开发商提供的文件不全，购房者有权拒绝接收房屋，由此产生的延期交房的责任由开发商来承担。

15.何种质量问题可以退房？

经有关机构检测后，确实发生房屋主体结构质量不合格或者房屋质量严重影响房屋正常使用的情况，购房者可以要求退房，同时可以要求开发商承担违约责任。

16.“不交费就不给钥匙”合法吗？

有些购房者在收房时会遇到这种情况，开发商要求购房者在领钥匙之前还要交一些杂七杂八的费用，否则就不给办理入住手续。购房者要清楚，有些费用不是由开发商来收取的。①契税：契税是在办理房屋交易时由购房者向税务机关缴纳的。如果购房者没有委托开发商代办，开发商就不能代为收取。②公共维修基金：此项基金只能用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造，一般由开发商代收，但是开发商把交纳公共维修基金作为交付房屋的条件是没有法律依据的。③面积测绘费收取原则为“谁委托，谁付费”，购房合同已规定开发商向购房人提供面积测量数据的义务，费用应由开发商交纳。

精装修收房要注意什么

一般预算充足的业主都建议找个专业的验房机构帮忙验房的。但是业主本身也务必要对验房知识有所了解。验房的费用不高，一般按平方算价格。

收房注意事项包括很多方面的，主要是四个大的方面，下面给你讲解的比较详细。

1 检查所有插座

没有电笔的朋友可以拿个充电器和一个三相接头的排插。充电器可以检查两相插座，三相接头的排插可以检查三相插座。

2 检查所有窗户

·检查玻璃:玻璃不能有疤痕，我们所买的每一件都是商品，要仔细检查，否则吃亏的是自己。不要以为那么大的一块玻璃上有个小小的疤痕无所谓，想想如果你是在买一面镜子，有疤痕的镜子你肯定不要。

·检查窗纱好多纱窗上的窗纱都是破的，或者上面有很大的划痕。

·检查窗户开启时是否碰墙墙面很容易毁坏

3 检查电话线，宽带接口天伦的电话线和宽带面板质量不好，而且要看是否固定牢靠！

4 检查暖气片、阳台护栏是否牢固

5 检查每一个灯和开关

6 检查每一个水龙头

7. 收房要查验《竣工备案验收表》的原件和《房屋面积实测表》，否则一旦接钥匙，再提面积问题就晚了，在司法实践中，以收房时未提异议，视同购房人事实接房放弃对面积争议的权利

8. 收房注意窗户合页，和水管，毛病不少啊

第一篇

房屋具备使用条件后，开发商将房屋交付于购房者，对于购房者来说就意味着收房。与一般的商品买卖相比，房屋的交付更为复杂，因为它涉及到两方面的关系，一方面是房屋买卖合同的履行，另一方面是物业管理合同的建立。示范合同第十一条专门对房屋的交接做了规定，本文就其中的几个主要问题进行讲解。

交房一般程序

1.开发商发出收房通知。收房通知中包括收房的时间、须交纳的费用、未按时收房的处理等。通知的形式有电话、传真、信件等。稳妥起见，开发商在用电话、传真等方式通知之外，最好能同时使用挂号信件的方式，否则，很难证明自己已向购房者发出收房通知，有可能造成承担延期交房责任的不利后果。

2.购房者交纳有关费用。如房屋价款结算、物业费、公共维修基金等。

3.验房。购房者对房屋进行验收，看是否存在质量问题，对发现的质量问题向开发商提出，开发商进行整改，修理后再由购房者验房。

4.购房者接收房屋。房屋验收合格后，开发商将钥匙交给购房者。一般而言，钥匙的交付是房屋交接的主要标志。除了所有权(所有权转移时间以管理机关办理过户手续的时间为准)外，关于房屋的一切权利都从钥匙交付时由购房者来行使了。当然，风险也从此时由购房者来承担了(比如房屋交付后出现火灾、地震等造成房屋灭失的风险)。

如何收房

对于如何来收房的问题，很多购房者的思路不是很清晰。实际上，收房时主要有三个问题。

1.审查有关证件。作为购房者，应首先审查房屋是否具备交房条件。关于交房条件，在合同的第八条有明确约定，从北京来看，一般合同约定以该房屋取得北京市建设工程竣工备案表作为交房的前提条件。按照今年12月1日实施的《北京市城市房屋转让管理办法》的规定，竣工备案表更成为开发商交房的法定条件。如果没有竣工备案表，作为购房者一般可以拒绝收房。

此外，购房者还要审查几个证件，包括：住宅质量说明书、住宅质量保证书、房屋面积实测表等。

2.审查房屋的质量。验房主要是看房屋是否与合同约定一致，包括户型、朝向、尺寸、结构等。如果这些方面发生变化，则购房者可以要求退房。此外，很重要的工作就是审查房屋是否存在质量问题，如果有质量问题，应要求开发商进行修理，待修理后再重新验房。

3.审查交房费用。交房时涉及到一系列的费用。

房屋价款结算。对于期房而言，合同价款是依据房屋预测面积计算的，等房屋竣工后，实测面积肯定会有所差异，双方根据面积差异来结算房款。

物业管理费用。作为异产毗邻房产，实行的是强制性的物业管理制度。购房者在接收房屋后，无论是否入住，就开始享受到前期物业管理企业的服务，因此在收房时就须交纳物业管理费。按照北京现行规定，物业管理企业一次最多可收取一年的物业费。

公共维修基金。公共维修基金是为房屋公共部位和公共设施进行大、中修而准备的基金，按照房款的2%交纳，可以交给开发商，也可以直接去房管局小区办交纳。

第二篇

1招：看“备案”留“两书”

新房入住前，业主应看到该项目有关备案文书的复印件，以便确认该项目是合法建筑；同时，应得到开发商提供的《住宅质量保修书》和《住宅使用说明书》。

2招：卫生间不渗不存

检查卫生间地面是否渗漏，可以用塑料袋装满沙子放在地漏上，然后在卫生间蓄一些水，24小时后，到对应的下层卫生间，看其顶部是否有渗漏。这个检测最好与上层住户同时进行，这样既可检测自家卫生间的地面是否渗漏，也可检测自家卫生间的顶部是否渗漏。

检查卫生间地面是否存水，也是先在卫生间蓄一些水，然后放水，看地面是否有积水现象。合格的地面不应有积水存在，因为安装地漏处是卫生间最低处。但是，毛坯房除外，因为地漏周围留出了一定的后期铺装地面的高度。

4招：轻敲各面听空裂

墙面的抹灰、地面装饰面层及其他装饰面层是否存在空裂现象，只要用小锤轻轻一敲便知。若听到“空空”的声音，就是各面层与墙(地)面接触有缝隙，需要返工；若听到沉闷的碰击声，则表明它们接触良好。

5招：顶层住户查渗雨

如果买的是顶层，一定要查看各个房屋的顶面有无雨水渗漏的痕迹。因为按照建筑施工要求，所交工的房屋要么经过两场大雨的“考验”，要么施工方在监理单位的监督下进行过雨淋实验。

6招：阳台裂缝危险大

一般而言，墙面的裂缝大多不是结构裂缝，影响美观，但危险性不大。房屋的结构问题常出现在阳台，万一发现房间与阳台的连接处有裂缝，很有可能是阳台断裂的先兆，一定要立即通知相关单位。

7招：保温不好墙滴水

冬天，房间里的墙面如果有结露现象(类似夏天冰镇的瓶啤，在室温下外瓶壁出现的水滴)，这个墙面的保温层肯定有问题。

8招：大开龙头查漏堵

上下水管道有无渗、漏、堵现象，打开水龙头便知，需要注意的是，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。

9招：暖气支管有坡度

暖气供、回水支管不是水平安放的，供水支管连接进水管的那端要高于连接散热器的那端，回水支管的两端高度正好相反，这个坡度与两根支管的长度成正比，一般每米相差1%。

10招：供暖管道要套管

供暖管道穿墙及穿过楼板应设套管(在管道与墙面或楼板交接处，给管道再套上一小截管子)，地面的套管应高出地面2-3厘米，地面为初装修的，应高出地面5厘米。其作用是防止供暖管道热胀冷缩后拱裂墙面和楼板。

11招：拉闸断电不可少

电闸及电表在户外的，应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电；户内有分闸的，也应同样分别检查各个分闸是否完全控制各分支线路。

12招：保险插座护幼童

为防止幼童把手指头伸进插座孔中，距离地面30厘米高的插座都必须带保险装置。

13招：卫生间插座规矩多

卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施?卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座?洗手盆的上方不应有插座。

14招：厨卫紧邻通风道

厨房、卫生间应与通风道就近安排，这样有利于异味、废气等气体的迅速排出，保持室内空气的清洁。

15招：开关接口拉一拉

检查一下开关、插座的牢固程度，尤其别忘了打开电话、电视的线路接口，用力拉一拉，看是否虚设。

第三篇

1、窗边与混凝土接口有无缝隙？窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实，不能有缝隙。

2、房屋内各处开关窗户是否太紧？开启关闭是否顺畅？

3、屋顶上是否有裂缝？一般来说，与房间横梁平行的裂缝，属眼下的质量通病，虽有质量问题，但基本不妨碍使用；如果裂缝与墙角呈45度斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那么就说明房屋沉降严重，该住宅有严重结构性质量问题。

4、看屋顶部是否有麻点？这种麻点专业称“石灰爆点”，是石灰水没有经过足够时间的熟化所致。如果顶部有麻点，对室内装潢将带来很大的不利影响。

5、墙身顶棚有无部分隆起？用木棍敲一下有无空声？

6、坐厕下水是否顺畅？冲水声响是否正常？冲厕水箱有无漏水声？

7、卫生间、厨房内是否有地漏，坡度是否对头，绝不能往门口处倾斜，不然水要流进居室内。

8、试一下房屋内所有的开关、插座及总电闸有无问题？各种电路、闭路电视、电话插座的位置等，也应仔细了解。30％的火灾是由于电气事故引起的，这与电气线路的设置有相当的关系。为了用电的安全和方便，国家出台了《住宅设计规范》，规定每套住宅回路数不宜少于5个。增加回路可以保证电线的使用寿命，减少短路火灾事故的发生。

9、顶棚有无水渍？裂痕？如有水渍，说明有渗漏之嫌。如果你是住顶层房子的住户，那么观察一下顶层是否渗漏是绝不能忘记的。

10、供水管的材质？目前大部分供水管采用铜管。铜管可安全使用50年。铜可以抑制细茵生长，增长水中的铜含量，有益健康。

11试煤气热水器开关是否妥当？

12、居室、客厅各种管线是否外露？是否有管线穿过？因为有较多管线穿越居室，会造成装修困难，也会造成视觉上的障碍，影响整体感。

13、自来水水质怎么样？注意区分市政水和小区自供水。

14、墙身、顶棚楼板有无特别倾斜？弯曲？起浪？隆起或凹陷的地方？最简单的办法是拿手电筒照射墙面和顶棚，有无凹凸一眼就能看出来。

15、检查屋内是否清洁？有无残留建筑垃圾？查看所有可以拆开的空间内是否有垃圾？

16、要求开发商出具该楼盘的竣工备案表和测绘单位实测面积明细表。

收楼日应带装备

1、带有日期显示功能的相机一部，以便拍下有问题之处作为凭证。

2、纸笔，即时记下发现的问题。

3、易贴便条一叠，写下问题所在及维修意见，贴在出现问题的地方，以便维修人员查找。

4、扁型三插头小电器一个（如电吹风、电须创等），插入屋内各个电源插座检查电源是否已全部接通。

5、售楼说明书，边看边对照着厨房、浴室等附送的设备是否合符发展商当初的承诺。

6、请有收楼经验的朋友同行，帮助提供意见，发现问题。

第四篇

收楼要验哪些内容？

--------面积、电气、屋面、地面、装修、结构、外墙一个都不能少购房面积

从房屋交接的实践来看，由于对商品房销售面积的计算方法不甚了解，多数购房者只注重对房屋结构、装修质量的验收，而忽视对房屋面积的核实。实际上，房屋面积的大小不仅影响到最终产权，而且涉及房价，对购房者的经济利益产生直接影响。所以核查所购房屋的销售面积也是房屋验收工作中的一个重要环节，应当引起购房者的高度重视。应该依据建设部最新颁布实施的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》，对购房面积进行计算。

电气

1、电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管。导管连接必须紧密，铝导线连接不得采用绞接或绑接。采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气连成整体并有可靠的接地；

2、应按套（单元）安装电表或预留表位，并有接地装置；

3、照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确；

4、各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠；

5、电梯应能准确启动运行、选层、平层、停层，曳引机的噪声和震动声不得超过规定值。制动器、限速器、报警器及其他安全设备应动作灵敏可靠；

6、对电视信号有屏蔽影响的住宅，电视信号微弱或高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅，应设置电视共用天线；

7、配置有空调机、洗衣机、电冰箱、电子热水器、电子燃气灶、电子监控报警系统的高级住宅，应检查所配电器设备能否正常运行，各类管线是否安全可靠；

8、配置有电话的住宅，应检查电话线路是否如期开通，接听效果是否和谐，电话费用是否已经清缴完毕。另外还要验水、卫、消防、配套设施等设备。

屋面

1、各类屋面均需排水畅通，无积水、不渗漏；

2、平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部位应设置屋面检修孔；

3、阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固，接口平密，不渗漏。

地面

1、面层与基层必须粘结牢固，不空鼓，整体平面平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷。块料面层（如柚木地板）应表面平整、接缝均匀顺直，无缺棱掉角；

2、卫生间、阳台、盥洗间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏；

3、木楼地面应平整牢固，接缝密合。

验楼经验谈

一、土建工程的验收楼宇整体外观不出现倾斜，房间内的梁、柱、墙无明显的尺寸偏差（请带上钢卷尺）；墙面、楼板面、天花等不出现明显的裂缝；批荡层不允许有龟裂缝、脱皮、起沙眼以及起泡等缺陷；门窗与墙身之间结合部的处理应平整，无缺棱掉角。

二、给排水工程的验收 1、给排水管之间的接驳处无渗水，尤其是塑胶管的接驳位； 2、所有水喉出水情况正常，抽水马桶不漏水，水管无破裂，各接口处密封良好； 3、厨房、卫生间、阳台地面坡度足够，地漏无阻塞，排水迅速； 4、在厨、厕做泡水试验24小时，无渗漏现象，其中：（1）地漏出墙管处不应有水渗出至外墙；（2）不应有水从厨厕沿墙脚渗到厅、房墙面、墙脚；（3）上层住户厨厕、阳台内的水不应渗下至您家相应的天花（特别要检查天花灯座、竖管口周围）；（4）屋面下的天花和墙角、墙面（尤其是窗周围）不应有雨水渗入的痕迹（在大雨过后两天内来检查为宜）；

三、照明用电工程的验收 1、检查房内电源总开关和漏电保护装置的灵敏度（一般是以按动电器自有的检测钮观察保护器能否工作为准）； 2、检查户内电线铺设走向是否合理与美观； 3、三线插座是否已安装接好地线； 4、灯具开关正常，插座可通电（不防带上可充电剃须刀等物来试验）； 5、门铃、报警系统工作正常；

四、装修工程的验收（包括卫生洁具） 1、木地板、瓷砖、窗台大理石等无裂缝和色差，平整无空鼓（小锤敲起来不空洞）； 2、墙面、天花乳胶漆或白灰色泽正确、均匀，面层无剥落现象； 3、无木地板、地瓷砖时，水泥地面应大致平整； 4、铝合金或钢木门窗应安装平正牢固，无扭曲变形，开关灵活，配件齐全，尤其是窗户和阳台落地玻璃门的安装.要验收的细项实在非常多，买家在验楼时最好请专业人士协助，而且问题又并非一次便能看出，因此，验多几次亦无妨。

注意事项：

2 购房人在接到入住通知后，应做些什么？

2.1 可按通知上约定的日期前往收房，收房时，首先检查房地产商提供的文件是否符合上述要求，《竣工备案表》上有没有建委同意备案的章（竣工备案已改由建委工程质量管理处负责），然后对要接收的房屋进行实地验收。

2.2 在与房地产商交接钥匙前应注意以下问题：

2.2.1 检查入住的房屋是否是自己所购买的房屋，如与购房合同、附件及补充协议不符住前要向房地产商提出，重新核对并进行更换；

2.2.2 面积发生误差应在入住前根据合同的约定向房地产商提出自己的主张；

2.2.3 自己对房屋质量进行检查，如发现结构问题，应在入住前向房地产商提出，并向有关部门反映；如发现非结构性问题，应和房地产商交接时如实做好书面记录，并要求房地产商书面承诺在一定的期限内进行维修；

2.2.4 按购房合同、附件及补充协议的约定对房屋内的设备进行清点，检查水、电、气、热等设备完好程度及使用状况，如有不符或缺损，应在交接时要求房地产商在交接清单上注明，并要求房地产商书面确认具体更换和配齐的日期；

2.2.5 对房地产商提供的物业交付核验单或交屋单中无法确定的事项，应注明“暂不清楚”或“无法认定”，并由双方在注明处签字或盖章。

3 不符合交房条件下，购房人应做些什么？

3.1 对于房地产商交房不符合交房条件，很多购房人并不采取行动，天真的认为房地产商违约了就理所当然会按合同约定进行赔偿或解除合同，但现实完全不是那么回事，权利是要靠自己主张的，如果购房人不提出、不主张，甚至以为先住进房子再说，却不知道自己的这种做法已放弃了自己的权利，等于默认了房地产商的违约行为。

3.3.6 房屋主体结构不合格或存在严重质量问题的；

3.3.7 面积误差比绝对值超过3％的；

4 收房时要注意房屋的保修期

4.1 建设部的《商品房销售管理办法》第三十三条：“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。”

4.2 关于保修期的长短，依据《商品房销售管理办法》第三十三条：“商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向房地产商出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。”因此房地产商对购房人负有保修责任，但实际真正承担保修工作的是建设工程承包单位，保修期是以建设工程承包单位对房地产商承诺的时间为基础的。该条里说的《规定》，是《商品房销售管理办法》第三十二条注明的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，而该《规定》第六条讲明：“国家对住宅工程质量保修期另有规定的，保修期限按照国家规定执行。”

4.3 那么依据的《建筑工程质量管理条例》第四十条规定：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

4.3.1 基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（注：该年限可能会达到楼宇的使用年限。）

4.3.2 屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；

4.3.3 供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

4.3.4 电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年；

4.3.5 其他项目的保修期限由发包方与承包方约定；

4.3.6 建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算；

4.4 因此，笔者认为说：“建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算”更为准确。即使房地产商和购房人约定保修期从交付使用日起算，他们很可能会减去房屋竣工验收合格到交付之间的时间，买尾房或现房的购房人，收房时一定要注意保修期的时限，避免错过保修时间。

5 对目前北京市房地产商交楼时的若干行为剖析

5.1 以各种借口强迫购房人委托他们或他们委托的公司代办房产证，强行“代收”契税和公共维修基金

5.1.1 基本对策--购房人有权拒绝。

5.1.2 根据我国《合同法》和《消费者权益保护法》的规定，房地产商只能按和购房人签订的购房合同中约定的交房条件交房，而不能利用自己交房时掌握钥匙的有利地位胁迫购房人接受自己单方面提出的附加条件，如因其单方面增加购房人不能接受的条件影响交房，必须承担延期交房的违约责任，并向购房人支付违约金。

5.1.3 《中华人民共和国税收征收管理法》第二十九条明确规定：“除税务机关、税务人员以及经税务机关依照法律、行政法规委托的单位和人员外，任何单位和个人不得进行税款征收活动。”到目前为止，北京市地税局只委托过北京国土资源和房屋管理局代征契税。

注册维修公司需要什么条件

超详细的收房流程及攻略！

一、注意及时接收入住通知书

1.这是收房的第一步，要注意期限。一般，开发商约定的交房时限在通知书寄出30天内，所以购房者要安排好时间。

2. 接到入住通知书后，首先应判断开发商是否如期交房。若逾期交房，则应提出处理意见，并根据开发商的答复决定是否前往收房，按通知上约定的时间前往收房。

特别提示：

1. 要注意收房的期限，错过收楼日期麻烦多。

2. 收楼日期可提早不可推迟。若实际交楼日期超过了合同上约定的收楼日期，可考虑向开发商按合同索赔。

3. 有特殊情况不能如期到场的，可以书面形式委托亲友、律师进行，也可及时与开发商联系，商议另行约定时间，并以书面形式确认。

4. 若购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关收房手续，从法律角度来说，则一般被视为开发商已实际将该房交付买家使用，买家应从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。

二、确定房屋是否达到交付条件

1. 《竣工验收备案表》 ――最重要

《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》是目前收房环节中最应该注意的文件。该表是建设部为规范工程竣工验收备案的管理工作而制定的，它由设计、监理、建设单位和施工单位四方合验后，在工程竣工15天内到建设行政主管部门竣工备案。

《竣工验收备案表》中的项目，只要送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责。所以《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，按照有关规定，表上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项的话，这个楼盘就是“黑楼”，是不能入住的，购房者有权拒绝收房。

2. 《住宅质量保证书》

《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺，必须作为购房合同的附件，与购房合同具有同等的效力。所以提醒收房者要仔细审查其中的具体各款，特别注意保修期限。

3. 《住宅使用说明书》

《住宅使用说明书》是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明和提出注意事项。

4. 《建设工程质量认定证书》

5. 《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》

6. 实测面积登记表

特别提示：

1. 只有具备上述文件，才说明房屋已经具体交付条件。所以收房时先要审查相关文件，确认房屋已经具备交付条件之后，才能进一步进行验房、结算费用、交钥匙等交接工作。所以要对这些文件给予重视，尤其提示您要看原件而不是复印件。

2. 《建筑工程竣工备案表》是最重要的文件，收房时不能只看开发商有没有这张《备案表》，一定还要仔细察看各个分项有没有都备案。它是收房的前提，即使开发商做得再好，如果没有此表就说明它根本不具备交房的标准，您有权拒绝收房。

3. 对于这些文件，一方面要验收它有没有，另一方面也要看验收这些文件取得的合法性。

4. 如果开发商拒绝出示这些证明文件、或文件不全，您可按购房合同第十一条，要求开发商签收“关于出卖人拒绝出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、《建筑工程竣工验收备案表》的责任确认函”。

5. 提醒您：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和管线分布竣工图，您可带走，作为证据资料保存。

6. 如果开发商不能提供上述相关文件，购房人有权拒绝收房，由此产生的延期交房的责任由开发商承担。

三、房屋检验

收房过程中必须要掌握一个原则：“先验后收”。即购房者一定要先验收房屋（包括验收交房必须的文件），确认无误后再签署收房文件。

“先验后收”不仅是符合商业惯例的，而且也是有法律依据的。房屋的对价是房款，消费者只要付清房款，或者按照合同约定支付相应比例的价款，就履行了合同的义务，开发商就应该交房。而在房屋交付以前，业主有权先验收房屋：

1. 检测房屋面积：

要求开发商出具《实测面积测绘报告》，根据房屋土地管理局所属的专业测量单位对每一套房屋面积进行核定所得实测面积，核对其与销售面积是否存在误差，误差率的范围有多大；若实测面积误差超出3%，可以中止收房。

2. 检验房屋质量：

购房者进行房屋验收时需仔细检查商品房质量，主要可从以下几方面入手：

（一) 房屋本身的质量

（二）景观绿化、小区配套、设施标准等配套设施是否符合合同约定。

（三）装修质量

特别提示：

1. 一定要掌握“先验后收”的原则。

2. 如果开发商拒绝先验房后办理其他交付手续，则购房者可要求开发商签收“关于出卖人拒绝交验房屋的责任确认函”后中止办理手续。

3. 购房者应了解公摊面积及相关知识，防止开发商侵占。

4. 若发现有质量问题，开发商应限期维修，购房者应要求开发商签定书面函件，由此导致业主逾期入住的，开发商应承担违约责任。

5. 只要付清房款，按照合同约定购房者已经完全履行了合同的义务，开发商就应该无条件交房，否则应视为开发商违约，如果开发商拒不交房，应承担逾期交房的责任。开发商无权以“未缴纳相关费用”等任何理由而拒绝交房。

6. 不要将样板房标准作为现实标准，除非开发商将有关装修标准按样板间标准在合同中明确下来。

四、新房验收的最终结果

1. 房屋检验没有问题的：按实际验收情况填写《验房交接表》等相关文件。在这个记录表上，应把检验情况逐一记录，凡是无法确认的事项，则不记录或写上“暂不清楚”、“无法认定”等字样。若发现问题，则如实记录下来，并要求发展商限期处理。

2. 如有不满意的地方，可提出意见并将意见填写在《验房交接表》中，作为书面依据，如发展商未准备有关表格，买家应另以书面形式将意见送交发展商。

3. 发现问题，买卖双方可协商解决，如属可整修内容，应协商并签署有关整改维修文件，约定下次验收时间（一般不超过30天）。

4. 对发现的问题要详细在验楼表上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。

特别提示：

1. 验房后要坚持的原则：只要发现问题，不管大小，都要在相关文件或表格中记录下来，而不管开发商陪同的收房人员如何花言巧语；如果楼盘根本就没准备验收登记表，则应自备纸笔，一一记录。

2. 物业公司的行为代表不了开发商（除非有明确书面授权），因此不要就房屋质量的问题与物业公司签署文件。

3、验收房屋发现问题时，一定要开发商盖章确认，约定处理方案。

4、如果开发商拒绝盖章确认房屋存在的问题，一定要取得证据，证明不是买房人不按时收房，而是开发商拟交付房屋不符合合同的约定或法定条件。

注意事项

以下问题，购房者在买房、收房过程中会经常遇到，特别经常遇到此类的咨询问题，把关键注意事项列出，提醒消费者予以重视，以维护自己的权益。

一、买房相关税费

（一）商品房买卖应缴以下税费：

1、契税

2、房屋买卖交易手续费

3、买卖合同印花税

4、公共维修基金

5、房屋所有权登记费

6、房屋所有权印花贴税

7、权证工本费

（二）税费问题

特别提示：依据法律的规定和大部分购房合同的约定，缴纳公共维修基金、契税等费用均不能作为开发商交付房屋的前提。

1. 契税

契税是业主取得产权证时向国家交的税。

缴纳时间：契税只能在过户时交纳

特别提示：除税务机关，任何单位无权代收。

实施：业主入住时不需要向开发商交纳契税，等房屋可以办理产权证之前自己到税务局直接办理。

2. 公共维修基金

此项基金不同于物业管理费，只用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。

税率：房屋成交价 的2%。

特别提示：任何开发商、物业公司都无权收取或代收大修基金。该基金应该交给小区办。如果您将大修基金交给开发商，您很可能无法要回。

3、面积测绘费

面积测绘费收取原则为“谁委托，谁付费”，购房合同已规定开发商向购房人提供面积测量数据的义务，故此费用应由开发商交纳。

4、物业费

一年物业管理费、物业管理费和水电保证金

特别提示：普通小区交一年以下物业费并不违规。

物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。

5. 产权代办费

业主完全有权选择自行办理产权证，开发商无权强行向业主收取该笔费用。

二、面积问题

面积问题是消费者最为关心的内容之一，购房人买房时尤其是买期房时，一定要考虑到合同面积与实际面积可能出现误差这样的问题，并在签订合同时以附加条款加以防范。

（一） 存在的问题：

1. 商品房合同面积与实测面积存在误差，这一直是个焦点问题。

消费者常常因面积问题出现纠纷而处于被动局面，建议购房人在购房合同中对相关可能出现的问题详细进行约定，以维护自己的权益。

2. 开发商有时能利用公摊、面积测量侵占购房者的合法利益，还不易被发现。

正确测算房屋面积，是专业人员的工作，一般购房者根本无法完成。其次，面积测量的人工操作特点，正常误差都难以避免，一些开发商在使之产生人为偏差侵占购房者一、两米面积轻而易举。再有，由于消费者相关知识掌握不够，使得购房过程中信息不对称，开发商很容易偷梁换柱，把非公摊的面积加入公摊之中。

（二）如何解决面积误差？

面积误差：根据有关规定，买卖双方因设计变更造成的实测房屋套内面积或建筑面积（含公摊面积）与房屋买卖合同约定面积不符的，按照合同约定处理。合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算房款；（二）面积误差比绝对值超出3％，购房人可要求退房。开发商应在买房人提出退房之日起30日内退还已交房款，并支付已付房款利息。如购房人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由购房人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由开发商承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由开发商返还购房者，面积误差绝对值超过3％部分的房价款由开发商双倍返还买受人。

特别提示：

1. 想测出您买的商品房的真实面积，首先购房者索要出建筑的竣工图纸，请专家根据图纸进行计算。

2. 签定合同时应该细化条款，应该约定实际面积与产权登记面积发生误差时的处理方式。如规定合同中未约定处理方式的，面积误差比绝对值超出3％时，购房人有权退房。

（三）关于分摊面积

公用建筑面积分摊原则：

1、商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。

2、为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。多次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面积之和。

3、公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。

分摊的公用建筑面积由以下两部分组成：

1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；

2、套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。

不应入的公用建筑空间：

1、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉等，作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间。

2、售房单位自营、自用的房屋。

3、为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房。

4、对于半地下室，不论采光井的结构如何，都不计入建筑面积。

特别提示：

1. 签订合同时应明确约定公摊的具体项目。

2. 售房单位在预售商品房前，应向商品房预售管理部门提交预售商品房的面积测量报告。预售商品房设计方案变更涉及预售房屋面积的，应重新提交面积测量报告。

售房单位在销（预）售商品房时，在销（预）售合同（含补充协议）中应明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位。

3. 其他购房人受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，应在销（预）售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。

三、审查销售广告

（一）出现问题

“我们的小区绿化率达到……，我们小区配有小学、幼儿园、会所……”

购房者常常会被上面的优美辞藻所迷惑，但到实际收房时才发现与现实相去甚远，现实当中虚假宣传、改变小区规划也是一些开发商惯用的一手；另外，装修标准不符合合同的约定或开发商承诺。收房中其中一个重点就是要开发商如何兑现曾经的承诺。

（二）解决办法

1. 要注意平时的证据收集。

如买房时的楼书、广告一定保存好，有条件购房时拍下售楼处沙盘，收房时应该对照小区平面图看环境。根据相关的司法解释，此类的广告可以作为要约，在法庭上作为证据出示，要求开发商兑现承诺。

2. 要随时主张自己的权利。

一旦发现小区有规划被变更的迹象，购房者一定要尽快跟相关部门和开发商交涉，以免形成事实，出现“赢了官司却无法执行”的局面。

四、法定退房条件：

在房屋验收过程中，业主如果发现购买的商品房存在质量问题，是不是都可以退房呢？退房的法定条件，综合起来包括以下几种：

1. 购房合同无效：

实践中，造成购房合同无效的常见情形有：①开发商无权处分该房产；②开发商存在欺诈情形。

2. 套型误差导致退房：

按套(单元)计价的预售房屋，套型与设计图纸不一致时，或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中对此未约定处理方式的，购房人可以退房。

3. 面积误差导致退房：

房屋实际交付面积比原合同规定误差比绝对值超过3％（不含3％）的。

4. 变更规划、设计导致退房：

开发商未经有关部门批准，擅自改变房屋结构及合同中约定的配套环境的；开发商经批准改变房屋结构未经买家认可的。

5. 质量不合格导致退房：

房屋主体结构质量不合格并依照有关规定经委托工程质量检测机构核验确实的，买受人有权退房。

特别提示：

1. 由于楼盘整体建筑未完成而根本无法验收，未取得“三书一证一表”的楼房，买家可以不收楼。

2. 出现上述法定退房条件时，购房人在以上情况之一出现时选择退房，相关违约赔偿责任由发展商承担，如果开发商不同意退房，购房人可向有管辖权的人民法院起诉。

3. 如果不具备上述条件，但是房屋确实出现了质量问题，购房人有权要求开发商进行维修，因此造成损失的由开发商赔偿。

五、特别建议：

可以考虑集体收房。买房过程中，常常会涉及到很多专业问题，只靠消费者个人的力量有时很难解决问题，在此，特别建议您可以考虑集体收房，人多力量大，结合专家的力量解决遇到的所有难题!

收房需要带的工具：

1)1只塑料洗脸盆--用于验收下水管道

2)1只小榔头--用于验收房子墙体与地面是否空鼓

3)1只塞尺--用于测裂缝的宽度

4)1只5米卷尺--用于测量房子的净高

5)1只万用表---用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通

6)1只计算器---用于计算数据

7)1只水笔--用于签字

8)1把扫帚--用于打扫室内卫生

9)1只小凳子和一些报纸、塑料带，包装绳--用于时间长，可休息一下及预先封闭下水管道。

正常验收房子时间一般是持续2-3个钟头，建议早晨8：30去或下午2：30去。

最佳收房流程:

核验业主材料

业主领取《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并由开发商加以说明

交纳剩余房款

业主领取钥匙并签署《住宅钥匙收到书》

业主做综合验收

业主就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案

开发商与业主协商并达成书面协议

根据协议内容解决交房中存在的问题，无法在15日内解决的，双方应当就解决方案及期限达成书面协议

业主签署《入住交接单》

对发现的问题要在验楼单上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。

提示：开发商在交房时向业主提供的《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》必须为原件而不是复印件。

验房、填写验收记录和做房屋交接：

验完楼后，业主应按实际验收情况填写《住户验房交接表》，同时将水表、电表底数抄在指定表格(一般附在《验房交接表》中)；符合政府规定和合同约定的，通过验收；如有不满意的地方，可提出意见并将意见填写在《楼宇验收记录表》中，作为书面依据，如发展商未准备有关表格，业主应另以书面形式将意见送交开发商。根据业主意见，合同双方协商解决办法，如属可整修内容，应协商并签署有关整改维修文件，约定下次验收时间(一般不超过天)。不能整改的，应给予经济补偿；问题严重，对房屋使用功能影响重大的，可依法追究开发商相应责任，甚至退房

标准购房合同范本是什么样的？

一、正面回答

注册维修公司需要的条件：

1、企业名称申请；

2、在线上交付材料；

3、申领公司证照；

4、企业刻制公章；

5、银行开立公户；

6、税务机构登记；

7、领发票；

8、着手招揽生意。

二、分析详情

到工商局去领取一张企业名称预先核准申请表，填写的公司名称，由工商局上网检索是否有重名。签订好租房合同后，到税务局去买印花税，按年租金的千分之一的税率购买。所有股东带上入股的那一部分钱到银行，带上公司章程、工商局发的核名通知、法人代表的私章、身份证、用于验资的钱、空白询征函表格，到银行去开立公司帐户。开立好公司帐户后，各个股东按出资额向公司帐户中存入相应的钱。拿着银行出具的股东缴款单、银行盖章后的询征函，以及公司章程、核名通知、房租合同、房产证复印件，到会计师事务所办理验资报告。到工商局领取公司设立登记的各种表格，包括设立登记申请表、股东名单、董事经理监理情况、法人代表登记表、指定代表或委托代理人登记表。填好后，连同核名通知、公司章程、房租合同、房产证复印件、验资报告一起交给工商局。

三、维修安装公司注册范围有哪些

有限公司经营范围中央空调、家用空调电子电器、商业空调电子电器、水管、电路、暖气管道、保洁、空气净化设备、监控器材、电脑耗材的销售安装维修清洗保养保洁及维护;房屋维修、房屋装饰装修等。

最标准的房屋买卖合同就是建委版的“存量房屋买卖合同 ”，分经纪成交版和自行成交版，办理购房贷款及过户手续均使用本合同。各地的版本略有差异。

拿北京市存量房屋买卖合同 （自行成交版）举例：

北京市存量房屋买卖合同

（自行成交版）

出卖人：_______________________________

买受人：_______________________________

北京市建设委员会

北京市工商行政管理局

二○○七年五月

说 明

1、本合同由北京市建设委员会和北京市工商行政管理局共同制定，适用于本市行政区域内国有土地上的存量房买卖。存量房，即二手房，是指通过办理转移登记取得房屋所有权证的房屋。

2、签订本合同前，出卖人应当向买受人出示房屋所有权证及其他有关证书和证明文件。

3、签订本合同前，双方当事人应当仔细阅读合同条款，特别是其中具有选择性、补充性、填充性、修改性的内容。本合同文本 中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方当事人应当协商确定。 中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或双方当事人不作约定时，应当在空格部位打×，以示删除。

4、双方当事人应当按照自愿、公平及诚实信用的原则订立合同，任何一方不得将自己的意志强加给另一方。为体现双方自愿的原则，本合同文本相关条款后留有空白行，供当事人自行约定或补充约定。合同生效后，未被修改的文本打印或印刷文字视为双方当事人同意内容。

5、本合同文本为买卖双方自行成交所采用的示范文本，通过设立"专用账户"的房地产经纪机构或交易保证机构划转交易结算资金的，所签订的《存量房交易结算资金划转协议》应当作为本合同的附件。

6、存量房屋所有权转移登记时所涉及的主要税费包括但不限于：契税、印花税、土地出让金（已购公有住房有此项）、综合地价款（经济适用住房有此项）、营业税及附加、所得税、土地增值税等。

7、双方当事人选择申请仲裁解决争议的，可以向北京仲裁委员会、中国国际经济贸易仲裁委员会或注明全称的其他仲裁委员会申请。

8、双方当事人可以根据实际情况决定本合同原件的份数，并在签订合同时认真核对，以确保各份合同内容一致。

北京市存量房屋买卖合同

出卖人：___________________________________________________________

法定代表人负责人：__________________ 国籍：________________

身份证护照营业执照注册号 ：_______________________

出生日期：_________年______月______日，性别：______________________

法定代理人委托代理人：_________________国籍：______________

身份证护照：___________________________________________

通讯地址：_________________________________________________________

邮政编码：______________________ 联系电话：________________________

共有权人：_________________________________________________________

法定代表人负责人：__________________ 国籍：________________

身份证护照营业执照注册号 ：_______________________

出生日期：_________年______月______日，性别：______________________

法定代理人委托代理人：_________________国籍：______________

身份证护照营业执照注册号 ：_______________________

通讯地址：_________________________________________________________

邮政编码：______________________ 联系电话：________________________

买受人：___________________________________________________________

法定代表人负责人：__________________ 国籍：________________

身份证护照营业执照注册号 ：_______________________

出生日期：_________年______月______日，性别：______________________

法定代理人委托代理人：_________________国籍：______________

身份证护照 ：_________________________________________

通讯地址：_________________________________________________________

邮政编码：______________________ 联系电话：________________________

买受人：___________________________________________________________

法定代表人负责人：__________________ 国籍：________________

身份证护照营业执照注册号 ：_______________________

出生日期：_________年______月______日，性别：______________________

法定代理人委托代理人：_________________国籍：______________

身份证护照 ：_________________________________________

通讯地址：_________________________________________________________

邮政编码：______________________ 联系电话：________________________

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《北京市城市房地产转让管理办法》及其他有关法律、法规的规定，出卖人和买受人在平等、自愿、公平、协商一致的基础上就存量房屋买卖事宜达成如下协议：

第一条 房屋基本情况

（一）出卖人所售房屋（以下简称该房屋）为楼房平房，坐落为：____________区（县）__________________________小区（街道）________幢座号（楼）_________单元_________号（室）。该房屋所在楼栋建筑总层数为：_______层，其中地上________层，地下_________层。该房屋所在楼层为_________层，建筑面积共___________平方米。

（二）该房屋规划设计用途为住宅公寓别墅办公商业工业 ：__________________。

该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况见附件一。

第二条 房屋权属情况

（一）该房屋所有权证证号为：________________________，共有权证证号为：_______________________，填发单位为：________________________。

房屋共有权人对出售该房屋的意见见附件二。

（二）土地使用状况该房屋占用的国有土地使用权以出让划拨方式获得。土地使用权证号为：________________________，填发单位为：_________________________。

（三）该房屋性质为下列选项中第_______种情形：

1、商品房；

2、已购公有住房（若为中央在京单位已购公有住房，《中央在京单位已购公房上市出售登记表》表号：________________________）；

3、向社会公开销售的经济适用住房；

4、按经济适用住房管理的房屋（危改回迁房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民回迁房等房屋）；

5、其他房屋。

（四）该房屋的抵押情况为：___________。

1、该房屋未设定抵押；

2、该房屋已经设定抵押，抵押权人为：_____________________________，抵押登记日期为：_________年______月______日，他项权利证证号为：___________________。

该房屋已经设定抵押的，出卖人应于_________年______月______日前办理抵押注销手续。

（五）该房屋的租赁情况为：___________。

1、出卖人未将该房屋出租。

2、出卖人已将该房屋出租，买受人为该房屋承租人承租人已放弃优先购买权。

关于房屋权属情况的说明及房屋抵押和租赁情况的具体约定见附件三。

第三条 出卖人与买受人自行成交达成交易。（未通过任何房地产经纪机构撮合成交、未支付中介服务费用）

第四条 成交价格、付款方式及资金划转方式

（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为：人民币___________元（小写），________________________________元整（大写）。

该房屋附属设施设备、装饰装修等的有关价格另有约定的，具体约定见附件一。

（二）买受人采取下列第____________种方式付款，具体付款方式及期限的约定见附件四。

1、自行交割，买卖双方签订的《存量房交易结算资金自行划转声明》见附件五。

2、通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方签订的《存量房交易结算资金划转协议》见附件五。

（1）买受人是否向出卖人支付定金，定金金额为人民币 _______（小写），_______________（大写，不高于成交价格的20％），定金支付方式为________直接支付给出卖人存入专用账户划转。

（2）买受人应将房价款存入双方共同委托的___________________________（备案的房地产经纪机构或交易保证机构）在___________________________银行设立的存量房交易结算资金专用存款账户（以下简称"专用账户",定金约定直接支付给出卖人的除外），账号为___________________________。买受人取得房屋所有权证书后，出卖人持房屋权属登记部门出具的《转移登记办结单》到备案的房地产经纪机构或交易保证机构按照《存量房交易结算资金划转协议》的约定办理资金划转手续。

（三）关于贷款的约定

买受人向_______________________银行公积金管理中心申办抵押贷款，拟贷款金额为民币___________元（小写），____________________元整（大写）。买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意按照第_______种方式解决：

（1）买受人自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人；

（2）买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间产生的费用由买受人自行负担；

（3）本合同终止，买受人支付的定金和房价款应如数返还，双方互不承担违约责任，在申办贷款过程中发生的各项费用由买受人承担。

第五条 房屋产权及具体状况的承诺

出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。

出卖人应当保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，附件一所列的该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给买受人，买受人对出卖人出售的该房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋。

出卖人应当保证自本合同签订之日起至该房屋验收交接完成，对已纳入附件一的各项房屋附属设施设备及其装饰装修保持良好的状况。

在房屋交付日以前发生的物业管理费供暖水电燃气有线电视电信 ：___________________________费用由出卖人承担，交付日以后（含当日）发生的费用由买受人承担。出卖人同意其缴纳的该房屋专项维修资金（公共维修基金）的账面余额转移至买受人名下。

第六条 房屋的交付

出卖人应当在_________________（约定时间或约定条件）前将该房屋交付给买受人。该房屋交付时，应当履行下列第____、____、____、____、____、____项手续：

1、 出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接该附件一中所列物品；

2、 买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字；

3、移交该房屋房门钥匙；

4、_____________________________________________________ ；

5、______________________________________________________ ；

6、_____________________________________________________ 。

第七条 违约责任

（一）逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照下列第______种方式处理。

1、按照逾期时间，分别处理(（1）和（2）不作累加)。

(1)逾期在______日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之______的违约金，并于该房屋实际交付之日起______日内向买受人支付违约金，合同继续履行；

(2)逾期超过______日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起_____日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的_____％向买受人支付违约金。

2、_____________________________________________________ 。

（二）逾期付款责任

买受人未按照附件四约定的时间付款的，按照下列第______种方式处理。

1、按照逾期时间，分别处理。(（1）和（2）不作累加)

(1)逾期在______日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之______的违约金，并于实际支付应付款之日起______日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；

(2)逾期超过____日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起____日内按照累计的逾期应付款的______％向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。

2、_____________________________________________________ 。

第八条 出卖人将该房屋出卖给第三人，导致买受人不能取得房屋所有权证的，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起____日内退还买受人全部已付款，按照__________利率付给利息，并按买受人累计已付房价款的一倍支付违约金。

第九条 税、费相关规定

本合同履行过程中，买卖双方应按照国家及北京市的相关规定缴纳各项税、费，买卖双方承担税费的具体约定见附件六。因一方不按法律、法规规定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，其应当向对方支付相当于房价款_________％的违约金。

本合同履行过程中因政策原因须缴纳新的税费的，由政策规定的缴纳方缴纳；政策中未明确缴纳方的，由出卖人买受人缴纳。

第十条 权属转移登记

（一）当事人双方同意，自本合同签订之日起________日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。

（二）买受人未能在____________（约定时间或约定条件）内取得房屋所有权证书

的，双方同意按照下列方式处理。

1、如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起__ __日内退还买受人全部已付款，并按照____________利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之_______的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起_______日内向买受人支付。

2、_____________________________________________________ 。

（三）出卖人应当在该房屋所有权转移之日起_______日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付______________元的违约金；逾期超过_______日未迁出的，自期限届满之次日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之_____的违约金。

______________________________________ 。

第十一 条不可抗力

因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起_______日内向另一方当事人提供证明。

上述房屋风险责任自该房屋所有权转移转移占有之日起转移给买受人。

第十二条 争议解决方式

本合同项下发生的争议，由双方协商解决；协商不成的，按照下列第______种方式解决。

（一）依法向房屋所在地人民法院起诉；

（二）提交________________________仲裁委员会仲裁。

第十三条 本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。

第十四条 本合同及附件共__页，一式___份，具有同等法律效力，其中出卖人__份；买受人__份；____份；双方办理转移登记时，应向房屋权属登记部门提交主合同一份，

附件二、附件三有实际约定内容的，需一并提交。

出卖人(签章)： 买受人(签章)：

法定代表人： 法定代表人：

委托代理人(签章)： 委托代理人(签章)：

签订时间：_____年____月____日 签订时间：_____年_____月____日

签订地点： 签订地点：

附件一 房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况

（一）房屋附属设施设备：

1、供水：自来水矿泉水热水中水 ：________________

2、供电：220V380V可负荷_________KW ：_______________

3、供燃气：天燃气煤气：____________________________________

4、外供暖气：汽暖水暖供暖周期 ：____________________

5、自备采暖：电暖燃气采暖燃煤采暖 ：________________

6、空调：中央空调自装柜机_______台自装挂机_______台 ：

_________________

7、电视馈线：无线有线（数字、模拟） ：_________________

8、电话：外线号码_________________内线号码_____________________

：_________________

9、互联网接入方式：拨号宽带ADSL ：_________________

10、其他：

（二）房屋家具、电器、用品情况

1、 双人床：

2、 单人床：

3、 床头柜：

4、 梳妆台：

5、 衣柜：

6、 书柜：

7、 写字台：

8、 沙发：

9、 茶几：

10、椅子：

11、餐桌：

12、电视柜：

13、电视：

14、冰箱：

15、洗衣机：

16、热水器：

17、空调：

18、燃气灶：

19、排油烟机：

20、饮水机：

21、电话机：

22、吸尘器：

23、其他：

（三）房屋配套物品

1、房屋钥匙单元门钥匙（或磁卡）信箱钥匙水门钥匙电门钥匙暖门钥匙燃气门钥匙 ；

2、《住宅使用说明书》及《住宅质量保证书》、《家装装修施工合同》及装修材料的发票；

3、水IC卡电IC卡气IC卡；

4、有线电视交费凭证电话交费凭证ADSL(上网)交费凭证；5、 。

（四）装修装饰情况

（五）关于该房屋附属设施设备、装饰装修等的有关价格的具体约定

（六）该房屋所在楼栋已完成节能改造未进行节能改造

附件二 房屋共有权人对出售该房屋的意见

附件三 房屋权属情况的说明及房屋抵押和租赁情况的约定

附件四 付款方式及期限的具体约定

附件五 《存量房交易结算资金划转协议》或《存量房交易结算资金自行划转声明》

附件六 买卖双方承担税费的具体约定

1、出卖人承担的税费为：所得税营业税教育费附加城建税土地增

值税印花税综合地价款。

2、买受人承担的税费为：契税印花税土地出让金或土地收益 。

附件七 补充协议及其他约定